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Annexe environnementale : seulement un bail sur quatre a été régularisé


Tweet L’Annexe environnementale vue par L’Observatoire de l’Immobilier Durable     « Confortée par les études qui mettaient en évidence l’impact de l’utilisation des bâtiments tertiaires sur leur performance énergétique, la loi Grenelle 2 a rendu obligatoire pour les baux de plus de 2000 m² la signature entre bailleur et preneur d’une annexe environnementale. Cette disposition devait conduire à la [...]

Le bail vert, ou comment mettre en place de bonnes pratiques et réaliser jusqu’à 25% d’économies d’énergie ?


Tweet Depuis le 13 juillet 2013, tous les baux des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, qu’ils soient conclus, renouvelés ou en cours, ont pour obligation légale d’insérer dans leur bail une annexe environnementale, plus couramment appelé le bail vert (selon la Loi Grenelle II n°2010-788 du 12 [...]

Annexe environnementale : seulement un bail sur quatre a été régularisé


L’Annexe environnementale vue par L’Observatoire de l’Immobilier Durable

 

Rapport Octobre 2013 - Téléchargeable en cliquant sur l'image

OID - Octobre 2013

 

« Confortée par les études qui mettaient en évidence l’impact de l’utilisation des bâtiments tertiaires sur leur performance énergétique, la loi Grenelle 2 a rendu obligatoire pour les baux de plus de 2000 m² la signature entre bailleur et preneur d’une annexe environnementale. Cette disposition devait conduire à la régularisation de tous les baux concernés au plus tard le 14 juillet 2013. Une récente enquête a établi qu’à cette date seulement 1/3 des baux concernés avait été régularisé. Cette constatation a amené l’Observatoire de l’Immobilier Durable à s’interroger sur les raisons de ce retard…. »

Seulement 25% des baux commerciaux concernés par l’annexe environnementale avaient été régularisés au 14 Juillet 2013 sur un périmètre de plus de 15 millions de m², indique une étude de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID). Pour expliquer ce bilan si modeste, l’OID avance plusieurs explications.

 

Le présent rapport stipule bien que « le caractère permissif du contenu de l’Annexe et l’absence de sanction, permettent aux opérateurs une grande liberté de manœuvre pour l’élaboration du mode opératoire de suivi…. 

Si les obligations de l’annexe environnementale apparaissent aux yeux des acteurs impliqués insuffisamment précises et contraignantes, elles n’en constituent pas moins à ce jour le principal outil de mesure et d’amélioration de la performance énergétique des immeubles tertiaires. Dans ce contexte, la volonté et l’engagement de l’ensemble des acteurs* peuvent être les facteurs clés du succès, vérifiant ainsi l’idée que : « la qualité est un état d’esprit, et non une série de procédures ». »

* La loi Grenelle 2, dans son article 225, prévoie l’obligation de transparence en matière sociale et environnementale pour les sociétés employant plus de 500 employés, à travers un reporting structuré. Force est de constater que la plupart des acteurs sont encore surpris et se sentent démunis devant de telles demandes d’échanges sur les consommations. Le suivi de la consommation de l’énergie n’est donc pas nouveau. Pourtant, de nombreux preneurs font de la collecte et du traitement des informations l’obstacle majeur à la mise en place d’un mode opératoire adapté.

 

Sources : http://www.businessimmo.com/contents/36881/annexe-environnementale-seulement-un-bail-sur-quatre-a-ete-regularise?&utm_source=depeche&utm_medium=email&utm_campaign=21472-depeche-annexe-environnementale-seulement-un-bail-sur-quatre-a-t-r-gularis-29-10-2013-12-24

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EchoSystems - éditeur de plateforme pour la gestion de vos parcs immobilier -répond à la problématique de l’Annexe environnementale grâce à son service BailVert.

BailVert est en effet dédiée à suivre et piloter votre performance énergétique pour échanger les informations nécessaires à l’établissement de votre reporting structuré.

Les objectifs de BailVert sont simples :

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Le bail vert, ou comment mettre en place de bonnes pratiques et réaliser jusqu’à 25% d’économies d’énergie ?


Depuis le 13 juillet 2013, tous les baux des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, qu’ils soient conclus, renouvelés ou en cours, ont pour obligation légale d’insérer dans leur bail une annexe environnementale, plus couramment appelé le bail vert (selon la Loi Grenelle II n°2010-788 du 12 juillet 2010).

Le bail vert invite le propriétaire et le locataire de l’immeuble à se communiquer mutuellement les caractéristiques des équipements et systèmes de leur bâtiment, ainsi que leurs consommations d’énergie, d’eau et la quantité de déchets générés. Cette nouvelle règlementation offre donc au preneur et au bailleur une occasion de se rencontrer afin de dresser ensemble le bilan de la performance énergétique et environnementale de leurs locaux, et de s’engager sur un plan d’actions visant à l’améliorer.

Si la loi ne prévoit aucune obligation de résultats ni aucune sanction, le marché, lui, en induira, ne serait-ce que par la baisse de l’intérêt porté aux immeubles non verts ainsi qu’à terme, la décote des valeurs locatives de ces immeubles.

Parallèlement, cette annexe environnementale représente un levier essentiel d’amélioration de la performance du bâtiment.

Un engagement bénéficiant aux deux parties

Rédigée par le propriétaire, l’annexe environnementale peut prévoir des obligations qui s’imposeront aux locataires pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés. A titre d’exemples, le bailleur peut avoir intérêt à négocier une obligation de résultat de la part du locataire en matière de performance et une sanction pécuniaire ou juridique en cas de non atteinte des objectifs fixés ; ou encore à ajouter certaines clauses portant atteinte à la libre jouissance des locaux par le preneur, voire à la gestion de son entreprise (exemple : interdiction d’utilisation de certains équipements trop énergivores ; horaires d’utilisation des locaux imposés…) ; ou à lui demander de s’engager dans une certification environnementale de ses locaux, etc.

Il s’agirait donc là d’une ou de plusieurs clauses que le bailleur pourrait être tenté d’insérer pour lui permettre d’atteindre plus facilement le niveau de performance énergétique imposé par le décret Gauchot à paraître en application de la Loi Grenelle II. Celui-ci impose que « des travaux d’amélioration de la performance énergétique soient réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exercent une activité de service public dans un délai de 8 ans à compter du  1er janvier 2012 » (Article L. 111-10-3 du Code de la Construction et de l’Habitat).

Hors, le décret n°2011-2058 du 30 Décembre 2011 relatif au contenu de l’annexe environnementale mentionnée à l’article L. 125-9 du code de l’environnementne prévoit pas d’obligation de résultat… En tant que locataire, restez donc vigilant afin que cette annexe engage et bénéficie aux deux parties !

Un bel outil de concertation

En allant plus loin, le bail vert représente bien plus qu’une simple contrainte réglementaire. Il peut en effet devenir un véritable outil de concertation permettant au bailleur et au locataire de se rencontrer régulièrement pour suivre et améliorer leurs consommations… afin de viser des économies d’énergie !

Bien que ce « verdissement » puisse engendrer des coûts liés notamment aux travaux de performance énergétique, le bailleur comme le locataire peuvent y trouver un intérêt.

Côté bailleur, le propriétaire valorisera son immeuble par rapport à d’autres moins vertueux.

Côté preneur, le locataire pourra espérer payer à terme moins de charges s’il respecte les engagements définis dans le bail pour faire des économies d’énergie. Il sera par ailleurs satisfait de savoir qu’il occupe un bâtiment vertueux : il s’agit là d’une politique de communication interne mais également de marketing de l’entreprise utilisatrice des bureaux.

Le bail vert comme levier déconomies dénergie

Le « vert » a bien souvent mauvaise réputation, car nécessairement associé à la notion de coûts. Avec le bail vert, il est pourtant possible d’allier protection de l’environnement et économies !

Le bail vert n’a en effet pas pour objet d’imposer au bailleur ou au preneur de réaliser des travaux de performance énergétique mais bien à minima de suivre les consommations et d’échanger périodiquement afin de prévoir des actions d’amélioration.

Grâce à un investissement financier limité, voire nul, ces actions peuvent conduire à la réduction des consommations et donc des charges. L’IPD (Institut Pour le Développement – Source : « Les leviers daction sur lénergie au bureau », IPD, Iosis Conseil, 2011) a d’ailleurs montré que près de 10% d’économies peuvent être réalisées ne serait-ce qu’en améliorant les bonnes pratiques (sensibilisation des collaborateurs, suivi et affichage des consommations par exemple). Associées au pilotage des installations (gestion automatisée de l’eau et l’électricité, relevés réguliers des compteurs, température de consigne…), ces mêmes économies peuvent atteindre 15%. Tandis qu’en y ajoutant la mise en place d’équipements spécifiques et la réalisation de petits travaux, la consommation d’énergie de bureaux peut chuter de 25%…

25% d’économies d’énergie ne serait-ce qu’en mettant en place de bonnes pratiques et en réalisant de petits travaux (les travaux de gros œuvre peuvent engendrer jusqu’à 40% d’économies), une donnée non négligeable lorsqu’on sait que les tarifs réglementés sont amenés très prochainement à disparaitre et ainsi les factures à gonfler ! Sans obligation de résultats, il s’agit tout de même d’un beau levier pour mettre en place des actions communes entre propriétaire et locataire et ainsi allier développement durable et économies de charges.

Côté utilisateur, que des avantages !

Par la mise en place de ces différentes actions, le propriétaire est incité à améliorer la performance énergétique de son immeuble, le locataire verra donc logiquement ses charges énergétiques diminuer.

A terme, le locataire a également l’assurance de profiter d’un meilleur confort pour ses utilisateurs : des locaux plus verts sont forcément plus performants, moins pollués, plus confortables.

Enfin, côté communication, la mise en œuvre de l’annexe environnementale constitue une nouvelle fois un véritable atout. Cet outil permet pour chaque entreprise utilisatrice soumise à l’obligation de publication d’informations de RSE au sein de leur rapport de gestion, de valoriser concrètement son engagement pour une utilisation vertueuse de ses locaux. Jusque-là réservée aux seules sociétés cotées et à certaines sociétés non cotées dépassant certains seuils, depuis 2012, le périmètre de cette obligation a été étendu et son contenu complété (Article 225 de la loi n° 2010-788 de la « Loi Grenelle 2 »). De plus en plus d’entreprises sont donc concernées par ces obligations de communication autour de leur engagement pour le développement durable. Dans ce cadre, il est réellement porteur de valeur ajoutée pour elles de tirer profit des pratiques mises en œuvre dans le cadre de leur bail vert pour réduire l’empreinte environnementale de leurs locaux.

Enfin, depuis la parution du décret n°2011-829 du 11 juillet 2011, les entreprises de plus de 500 salariés ont l’obligation de réaliser un bilan gaz à effet de serre (GES) accompagné d’un plan d’actions, et de le mettre à jour au moins tous les 3 ans. Cette réduction de la consommation énergétique dans le cadre du bail vert permettra concrètement de réduire les émissions de gaz à effet de serre… d’une pierre deux coups !

 

Source : http://www.actu-environnement.com/ae/news/jennifer-theveniot-bail-vert-19285.php4

BailVert.fr la plateforme en ligne pour répondre aux obligations réglementaires de l’annexe environnementale


Bailvert.fr

L’annexe environnementale, comme levier de valorisation du patrimoine !


Actuellement, le décret d’application de l’annexe environnementale n’intègre pas de sanctions ou de pénalités pour les baux qui n’en disposent pas. Mais il apparaît évident que des sanctions indirectes passeront par les exigences des futurs locataires et la valorisation du patrimoine.

Ne pas respecter le Grenelle 2 réduira inévitablement la valeur des biens.

Obligatoire ou pas, l’annexe environnementale n’est plus un choix elle va s’imposer comme moyen de valorisation du patrimoine !

A partir du 14 juillet, la révolution du bail vert se fait à la carte


Obligatoire pour les contrats signés depuis début 2012, l’annexe environnementale concerne tous les baux de bureaux et commerces de plus de 2 000 m² à partir du 14 juillet 2013. Pour les opérateurs, elle est à géométrie variable.

«Tous les baux de bureaux ou de commerces d’une surface supérieure à 2 000 m², signés ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012, contiennent une annexe environnementale », précise Loïs Moulas, président de l’Observatoire de l’immobilier durable. Cette annexe décrit les équipements communs et privatifs, les consommations réelles d’eau et d’énergie, la quantité de déchets générée et un engagement sur un bilan périodique suivi d’un plan d’actions. Certains bailleurs vont déjà au-delà. « Une trentaine d’annexes est déjà signée. Notre objectif est de l’appliquer à l’échelle d’un bâtiment, notamment pour les surfaces inférieures à 2 000 m² dans nos immeubles HQE », explique Henri Chapouthier, responsable de projets environnement et énergie d’Icade (Caisse des dépôts). Idem pour Gecina, qui a choisi d’inscrire sa démarche dans un accord contractuel avec ses clients-partenaires et intègre dans ses baux (29 signés) un article « Respect de l’environnement et développement durable ». « Pour nous, le bail vert doit permettre d’exploiter les locaux loués de l’immeuble de façon durable, en impliquant le client, avec de la lisibilité sur les dépenses et les consommations, et en nous préoccupant du confort des salariés », précise Jacques Craveia, directeur des opérations Immobilier d’entreprise. Maxime Lanquetuit, directeur du développement durable d’Altarea Cogedim, souligne que l’engagement est assuré « dès le premier m² en raison de la cohérence énergétique globale d’un centre commercial. Près de 40 % de nos 1 395 baux sont déjà couverts par un bail vert ».

La dynamique est enclenchée

Pour assurer le verdissement de 36 % de surfaces de bureaux loués – 25 baux régularisés avant mi-juillet -, GE Capital Real Estate France s’appuie sur Sintéo. « L’ingénieriste-conseil est chargé de la récolte des informations jusqu’au pilotage annuel », indique Maurice Carteron, responsable du développement durable. Pour Altarea, c’est encore un peu plus de 70 baux de plus de 2 000 m² à mettre en conformité. Maxime Lanquetuit est confiant : « Le délai est court, mais pas insurmontable. Nous sommes à l’aise avec le contenu de l’annexe environnementale. Nous envoyons des courriers à nos locataires en expliquant l’enjeu et en listant nos équipements techniques. A eux de préciser leurs équipements privatifs. » Henri Chapouthier prévoit « 10 % de retardataires sur 75 baux concernés ». Ainsi, chez Gecina, le 14 juillet n’est pas une date butoir. La première foncière de France se donne jusqu’à fin 2013 pour signer 59 avenants.
Ce qui donne raison à Loïs Moulas, qui estime que « beaucoup d’acteurs seront en retard ». De fait, pas de mouvement d’anticipation comme en 2010. « Le décret du 30 décembre 2011 a contribué à mettre des freins et a démotivé les parties par son côté très administratif », estime l’avocate Marie-Odile Vaissié. Ceux qui ont des parcs importants sont contraints par l’ampleur du travail en amont. Les opérateurs plus modestes n’ont pas les moyens, notamment humains. « Ils se contentent d’une annexe juridique, sans cadre technique ni organisation, pour atteindre l’efficacité énergétique », regrette Loïs Moulas. Pierre Popesco, avocat associé chez Herbert Smith Freehills, parie que nombre de baux vivront après le 14 juillet sans annexe. « En l’absence de sanctions et de demande des locataires, il n’y a pas de moteur pour avancer. Le verdissement interviendra au renouvellement du bail », prévoit-il.

Zéro budget

Si le manque d’enthousiasme des locataires s’explique par un enjeu financier réduit ou en raison d’une méfiance à l’égard des propriétaires et si le bailleur craint la rediscussion des clauses du bail, les deux sont à égalité sur un point : la crise contraint la dépense. Le plan d’actions porte donc sur des points qui ne nécessitent pas de budget. Sont visés les gains faciles et le comportemental : éteindre les lumières, diminuer la puissance des ampoules, favoriser les escaliers, régler le chauffage, la climatisation et l’éclairage en fonction de l’occupation, promouvoir le tri des déchets, optimiser le choix du matériel à remplacer. Des actions de bon sens ; pas de travaux. Les opérateurs manquent d’autant plus de visibilité qu’ils attendent toujours le décret sur l’obligation de travaux dans l’existant, lequel était censé exiger de nouveaux investissements.

 

Source : http://www.lemoniteur.fr/163-droit-immobilier/article/actualite/21732211-a-partir-du-14-juillet-la-revolution-du-bail-vert-se-fait-a-la-carte